A Lei Complementar nº 214/2025, que materializa a reforma tributária, vai além da consolidação de impostos sobre consumo. Ela promove uma reestruturação profunda na tributação do mercado de locação imobiliária, sinalizando o fim de uma era marcada pela informalidade. A partir de 2026, proprietários que alugam imóveis terão de se adaptar a um ambiente de maior controle fiscal, regras claras para enquadramento tributário e a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal eletrônica.

1. A Inserção do Locador no IBS e CBS
O ponto central da mudança é a possível submissão do locador pessoa física aos novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual/municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal. O enquadramento não será universal; ele será acionado quando configurada uma “atividade econômica”, conforme disposto no art. 251 da lei.

Os critérios são cumulativos:

• Receita Bruta Anual: Superior a R$ 240.000,00 com aluguéis.

• Quantidade de Imóveis: Posse de mais de três imóveis destinados à locação.

Há ainda uma regra de monitoramento mensal: ultrapassar 120% do limite de receita (R$ 288.000,00) no ano corrente torna o contribuinte sujeito aos tributos a partir do mês subsequente. Para locações residenciais, a base de cálculo terá uma redução de 70%, além de um redutor social de R$ 600,00 por imóvel, resultando em uma alíquota efetiva estimada em 8%. Especialistas apontam que, somada ao Imposto de Renda, a carga tributária total pode alcançar 35,9%.

2. O CIB: A Rastreabilidade Total dos Imóveis
Parallelamente à nova tributação, a reforma cria o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB). Trata-se de um identificador único para cada imóvel do país, que integrará dados cartoriais, cadastrais, fiscais e de valores de referência em uma base nacional. O CIB funcionará como um “CPF do imóvel”, permitindo às autoridades cruzar informações com declarações de IR de locadores e locatários, dados da DIMOB e movimentações bancárias.

O prazo para implementação pelos cartórios inicia em agosto de 2025, com adesão escalonada dos municípios. Na prática, o cadastro tornará inviável a prática de “contratos de gaveta” e acordos verbais, já que a Receita Federal anunciou um sistema automatizado de fiscalização para 2026.

3. Impactos no Mercado e Necessidade de Planejamento
A obrigatoriedade de emissão de nota fiscal e o recolhimento “por fora” do IBS/CBS tendem a impactar a rentabilidade do investimento. Entidades como a CBIC e o Secovi-SP projetam aumentos significativos nos custos, que podem pressionar os valores dos aluguéis. O Ministério da Fazenda, por outro lado, argumenta que a neutralidade tributária será mantida e que o crédito do IVA dual poderá baratear imóveis populares.

Diante desse novo cenário, a grande questão para o locador é a avaliação da melhor estrutura jurídica: manter a propriedade na pessoa física, migrar para uma pessoa jurídica ou constituir uma holding imobiliária para otimizar a tributação e o planejamento sucessório.

Conclusão:
A reforma tributária traz um novo nível de profissionalização ao mercado de locação residencial. O período de transição, que se estende até 2028 para contratos antigos, é uma janela crucial para que proprietários, assessores contábeis e advogados realizem um diagnóstico preciso e estruturem a melhor estratégia para navegar nesse ambiente mais complexo e formalizado. A preparação antecipada será a chave para a adaptação bem-sucedida.

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